En energideklaration ger ett betyg på hur energieffektiv din fastighet är

Energideklaration, energibalansberäkning, energisimulering, energikartläggning; begreppsförvirringen är ibland stor och du är inte ensam om att undra över vad skillnaden är mellan en energideklaration och en energibalansberäkning? Eller vad är ens en energideklaration till att börja med? Det jättekorta svaret är att en energideklaration görs för redan existerande byggnader och en energibalansberäkning görs för hus som ska byggas. Här är ett försök att kortfattat reda ut några begrepp i branschen:

• Energideklaration: Ska göras var 10e år och baseras på uppmätt energianvändning under ett år för en byggnad eller fastighet. Åtgärdsförslag tas fram och fastigheten får ett ”energibetyg” ungefär motsvarande energiklass på kylskåp, tv-apparater och liknande.
• Energibalansberäkning och energisimulering: Behövs för att få bygglov vid nyproduktion, är en teoretisk beräkning av energibehovet för fastigheten.
• Energikartläggning: Detta överlappar mycket med energideklaration och lite slarvigt kan man säga att energikartläggning är en mer omfattande energideklaration. Här görs en detaljerad utredning av energiflöden i fastigheten och åtgärdsförslag tas fram.

Lite mer ingående beskrivet är en energideklaration ett dokument som ger information om byggnadens energiprestanda, vilket enkelt ska kunna jämföras med andra hus. Kravet infördes av EU för att främja energibesparande åtgärder i befintlig bebyggelse. Jaha det lät ju ganska intetsägande, men vad innehåller energideklarationen egentligen?

Energideklarationen innehåller bl.a. uppgifter om hur mycket energi som används i ett hus fördelat på tappvarmvatten, uppvärmning, komfortkyla och fastihetsel. Det finns också uppgifter om det har gjorts radonmätning och i sådana fall uppmätt värde, om det finns giltig OVK (obligatorisk ventilationskontroll), hur mycket solceller som är installerade, samt hur stor uppvärmd yta (Atemp) som finns. Allt detta sammanställs av en energiexpert och ibland kan det vara lite trassligt att skilja på vad som är fastighetsenergi och energi som används av hyresgäster, till exempel hushållsel eller el till kontorsverksamhet och annat. När alla energiflöden är sammanställda får fastigheten ett betyg, en energiprestanda. Denna energiprestanda jämförs med det krav på energianvändning som gäller vid uppförandet av en ny byggnad av samma slag och fastigheten får sitt betyg.

Nästan alla fastighetsägare måste ha en giltig energideklaration

Nu när du vet lite mer om vad energideklarationen innehåller kanske du undrar om du behöver ha en energideklaration eller vem som måste ha det?

Det är lagstadgat att fastigheter som hyrs ut eller ska säljas ska ha en giltig energideklaration, samt fastigheter som är större än 250 kvadratmeter och som ofta besöks av allmänheten. De flesta fastigheter alltså – förutom industribyggnader, små byggnader mindre än 50 kvadratmeter och sådana som inte värms upp till mer än 10 °C – ska ha en giltig energideklaration. Energideklarationen behöver förnyas var tionde år. Så du som är villaägare och själv bor i huset kan pusta ut, du behöver endast göra en energideklaration i samband med försäljning när det är dags att flytta.

Det är alltid fastighetsägarens ansvar att se till att det finns en giltig energideklaration. Ibland kan problem uppstå då ägare och säljare inte alltid är samma person. T.ex. i en bostadsrättsförening så är föreningen fastighetsägare och du som privatperson som är säljare av din bostadsrätt. Då är det BRF:en som ansvarar att det finns en energideklaration av fastigheten, men du som säljare ansvarar att energideklarationen finns med i prospektet. Vad gör du då om det inte finns en energideklaration? Om det inte finns någon energideklaration har köparen av bostadsrätten eller fastigheten rätt att kräva att det görs en energideklaration. Energideklarationen görs av en certifierad energiexpert och Boverket har en sammanställning över alla energiexperter som finns i Sverige. Det är bara dessa som har rätt att göra en energideklaration och på Boverkets hemsida finns kontaktuppgifter till alla energiexperter. Ta kontakt med en eller flera och begär in offert.

Bra energiprestanda lönar sig

Många gör energideklaration i samband med försäljning för att dom måste, eller för att den gamla inte längre är giltig. Det är fullt rimligt och det finns sällan anledning att göra energideklarationen oftare än så. Däremot är det många som tycker att det bara är en onödig kostnad och undrar varför i hela friden man måste göra en energideklaration?

Utöver lagkravet finns det naturligtvis andra skäl, även om det ibland glöms bort och fokus tyvärr alltför ofta blir på att uppfylla lagkravet till så låg kostnad som möjligt. Syftet är ju just att energideklarationen ska innehålla lönsamma åtgärdsförslag som kan minska energianvändningen och sänka energikostnaderna. Så en väl utförd deklaration ska ge dig förslag hur du kan spara pengar, något som är av intresse för alla fastighetsägare!

Tänk såhär: Grovt räknat kan man säga att minskad energikostnad med 1 kr/år höjer värdet på fastigheten med 15-20 kr. Minskad energikostnad ökar driftnettot vilket ger en enorm hävstång vid en värdering av fastigheten utifrån en kassaflödeskalkyl. Detta kan ge lägre finansieringskostnader (räntekostnader) vid en uppvärdering, eftersom fastighetens värde ökar och då sjunker skuldsättningsgraden. Detta är inte minst intressant för fastighetsbolag som vill skapa utrymme för förvärv, genom att sänka energikostnaden för befintliga fastigheter kan större låneutrymme skapas för att köpa nya fastigheter, smart va!? Ofta behöver man naturligtvis investera något för att spara något, men inte sällan är värdestegringen klart större än kostnaden för åtgärden. Ibland kan även åtgärden motivera en hyreshöjning p.g.a. standardförbättringar vilket ger ännu högre lönsamhet och värdestegring.

För dig som är privatperson kan det också vara lönsamt då det finns flera banker som erbjuder en lägre ränta om man får ett högt betyg (bra energiprestanda) på energideklarationen av sin villa. Exempelvis erbjuder Nordea ett ”grönt bolån” med 0,10 procentenheter ränterabatt om du har en energiprestanda motsvarande klass A eller klass B.

Olika energislag påverkar energiprestandan olika mycket genom olika primärenergifaktorer

En given följdfråga på det är hur svårt är det att nå energiklass A eller B? Det korta svaret är ganska svårt. I bilden nedan sammanfattas hur hög energiprestandan maximalt får vara i förhållande till nybyggnadskravet för att uppnå ett visst betyg. Som du ser får du maximalt ha en energiprestanda på 75% av nybyggnadskravet för att få energiklass B och maximalt 50% av nybyggnadskravet för att nå nivå A.

Jaha, men vad betyder energiprestanda då? Jo energiprestanda som Boverket definierar det kallas primärenergital och beräknas med utgångspunkt i den levererade energin till byggnaden. Energin för varje energibärare (el, fjärrvärme etc.) multipliceras med primärenergifaktorn och adderas. Summan divideras med uppvärmd yta för att beräkna primärenergitalet och fastigheten har därmed fått sitt betyg i kWh/m². Vänta, va – nu hängde jag inte med!? Vad betyder primärenergital och primärenergifaktor?

Jo, grejen är att olika energibärare (el, fjärrvärme, fjärrkyla, olja, biogas etc) har olika viktningsfaktorer, vilket ska ta hänsyn till hur energin har ”producerats”. Denna faktor kallas primärenergifaktor och anger hur mycket energi det går åt för att leverera 1 kilowattimme (kWh) till byggnaden. I BBR26 har el en primärenergifaktor på 1,6 och alla andra energibärare har en primärenergifaktor på 1,0. Jaha, varför har el en högre primärenergifaktor än andra energislag, kWh som kWh – eller?

Nja, primärenergitalet är ett mått på hur mycket resurser som måste tillföras till energisystemet för att leverera energin till byggnaden. Detta kan enklast förklaras med ett exempel:

Tänk dig att du använder kol / träflis / sopor / uran eller vad som helst i ett kraftverk som driver en turbin som producerar el. Då måste du tillföra ca 3 kWh bränsle för att producera 1 kWh el. D.v.s. cirka en tredjedel av tillförd energi blir nyttig energi och två tredjedelar är förluster.

Om du däremot använder samma bränsle i ett modernt kraftvärmeverk som gör både fjärrvärme och el så får du av 3 kWh bränsle ut cirka 2 kWh fjärrvärme och 1 kWh el. Smart va!? Man kan se elen som en restprodukt från fjärrvärmeproduktionen.

Det har alltså gått åt mer resurser att tillverka 1 kWh el än att tillverka 1 kWh fjärrvärme, därav primärenergitalet. Eftersom olika sätt att tillverka elen är olika effektiva har ett slags genomsnitt för Sverige beräknats och Boverket har kommit fram till faktorn 1,6.

Införandet av primärenergifaktorer gjordes 2017 och är ett svar på en livlig diskussion i branschen under en lång tid, då det historiskt sett har varit en stor fördel för värmepumpar jämfört med fjärrvärme i utvärderingen av fastigheters energiprestanda. Införandet av primärenergifaktorer är tänkt att bättre jämställa de två huvudsakliga uppvärmningsmetoderna värmepump kontra fjärrvärme. Diskussionen har varit fortsatt livlig i branschen och Boverket kommer att komma med reviderade primärenergifaktorer i framtiden, hur det påverkar energideklarationen återstår att se men förmodligen får vi se högre ”straff” på elanvändning och snällare bedömning av fjärrvärme.